No início da crise sanitária mundial muitas indústrias de produção de material de construção frearam suas atividades. Este movimento junto com uma retomada da economia acima do esperado somado à distribuição do auxílio emergencial gerou uma inflação por demanda. Além disso, o aumento do preço de commodities e a alta do dólar também contribuíram ao estimularem a exportação dos insumos pelos produtores, causando um choque negativo na oferta dos insumos no mercado nacional, reforçando a pressão inflacionária nos materiais de construção.
Um fator que reforça essa inflação é o valor acumulado do indexador no ano de 2020, que ficou em 8,81%, mais do que o dobro da variação em 2019 (4,14% ao ano), segundo o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), indexador calculado pela FGV. Todos os grupos de insumos levados em consideração para o cálculo tiveram aumentos expressivos. Como por exemplo os condutores elétricos (42,30%), tubos e conexões PVC (32,20%), tubos e conexões de ferro e aço (31,50%), cimento Portland comum (25,30%), Esquadrias de alumínio (22,80%), entre outros.
Com esse cenário, os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas foram bastante impactados. Com o aumento dos preços dos insumos utilizados para construção, as construtoras passaram a ter, basicamente, duas escolhas: parar de construir ou repassar os custos para o preço final. Ao se tratar do mercado imobiliário – cíclico e com empresas bem consolidadas – a segunda escolha é tendenciosa. Entretanto, com a pandemia do Covid-19, os fundos de investimento imobiliários de Lajes Corporativas sofreram muito com as vacâncias, o que assustou seus investidores e impactou diretamente suas cotas, causando quedas nesse período.
Uma situação propícia para um possível descolamento de preços, visto que o montante do mercado tende a ser puxado para cima no médio prazo, enquanto os Fundos Imobiliários do segmento são negociados em patamares muito baixos, a maioria com um valor de desconto entre 20 e 30% do seu valor patrimonial.
De um lado uma indústria que enfrenta uma escalada de preço dos seus insumos, e na outra ponta, imóveis prontos, que estão sendo negociados com grandes descontos, algumas vezes, abaixo do custo de reposição (preço para se construir o mesmo imóvel no mesmo nível e localidade). Em algum momento essa diferença diminui, o mercado se ajeita. Sendo assim, cabe ao investidor avaliar os riscos e potenciais de cada categoria antes de investir, sendo a decisão de alocação de portfólio individual e personificada.
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Flávio Pacelli
Flávio Pacelli é Head de Fundos Imobiliários da RIVA Investimentos, assessoria qualificada vinculada à XP Investimentos que desenvolve soluções personalizadas para pessoas, famílias e empresas. Membro do comitê de investimentos, auxilia o time comercial nas escolhas de ativos, momento de alocação, dúvidas e gestão de portfólio focado no setor imobiliário. É formado em Engenharia Mecânica e especialista em Mercados Financeiros.