O cenário macroeconômico nacional mais desafiador, com inflação e juros persistentemente elevados, eleições, pós-pandemia, bem como um mundo também conturbado com guerras, “lockdowns”, cadeias produtivas mundiais desarranjadas, fizeram os preços de vários ativos serem remarcados. Umas das classes mais afetadas foram os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), em especial os conhecidos fundo de fundos, ou popularmente conhecidos como “FoFs”.

Os fundos imobiliários de fundo de fundos são fundos que investem em outros FIIs. Diferentemente de um fundo imobiliário de logística que investe em galpões ou imóveis voltados para centro de distribuições ou um fundo de shopping center que possui empreendimento do setor, os FoFs possuem as cotas de outros fundos imobiliários. Assim, eles são inseridos numa classe chamada de fundos de papeis, uma vez que eles não possuem imóveis físicos diretamente, e sim “papeis” (cotas) de outros FIIs. Converse agora com um dos nossos especialistas.

Nesse sentido o valor patrimonial de um fundo de fundos não é calculado sobre o valor de avaliação dos imóveis, mas sim do valor de cada cota que compõem a carteira do FoF. Exemplo: se o patrimônio do fundo de fundos ABCD11 é composto por 100 cotas do fundo de logística XPTO11, o valor patrimonial do ABCD11 é calculado pelo valor das 100 cotas do fundo XPTO11, independentemente do valor dos imóveis físicos nesse FII. Assim, como o valor patrimonial dos fundos de fundos acompanham o mercado de uma forma geral, o patrimônio destes fundos oscila mais que a média em sua grande maioria.

E num mercado em que as incertezas estão fazendo mais preços nos ativos como estamos atravessando agora, podemos encontrar fundo de fundos com descontos acima de 20% sobre o seu valor patrimonial. Uma verdadeira oportunidade de investir em uma carteira diversificada de fundos imobiliários descontada e com gestão profissional. Resumindo: podemos comprar uma carteira de fundos imobiliários com grande desconto através do FoFs.

Por incrível que pareça, temos mais desconto implícito nos FoFs. Nos fundos imobiliários que possuem os imóveis diretamente a dinâmica do valor patrimonial é mais simples. Uma empresa de auditoria realiza uma avaliação do valor justo dos imóveis que o fundo é proprietário e divide-se pelas quantidades de cotas emitidas no mercado e, por fim, chega-se no valor patrimonial por cota de cada fundo. E novamente, com o mercado conturbado atual, vários fundos imobiliários de imóveis estão com descontos relevantes. Por exemplo: o Vinci Logística (VILG11) no fechamento do mês de abril de 2022, possuía um valor patrimonial de R$113,61 e estava cota na bolsa a R$100,51, portanto, um desconto de, aproximadamente, 12%.

Dessa forma, chegamos a um duplo desconto nos fundos de fundos imobiliários. O primeiro desconto é em relação ao próprio FoF e o segundo desconto é referente ao decréscimo dos FIIs em que o FoF investe. Analisando esse desconto composto, podemos encontrar fundos com potencial de valorização de mais de 30%. Na tabela abaixo podemos verificar que a composição da carteira do FoF tem um potencial de valorização de 36%.

Certamente esse potencial de ganho depende de várias variáveis, como uma melhora no ambiente macroeconômico, sinalizações internacionais favoráveis dentre outras. Porém, não podemos negar que se o investidor olhar o valor fundamentalista do patrimônio que compõem os fundos de fundos, encontraremos uma relação risco x retorno extremamente favorável.

A RIVA Investimentos conta com uma equipe dedicada de Fundos Imobiliários para melhor atender os clientes que desejam estarem expostos a essa classe de ativos.

Clique aqui e entre em contato com os nossos especialistas

Flávio Pacelli
Head de Fundos Imobiliários da RIVA Investimentos, assessoria qualificada vinculada à XP Investimentos que desenvolve soluções personalizadas para pessoas, famílias e empresas. Membro do comitê de investimentos, auxilia o time comercial nas escolhas de ativos, momento de alocação, dúvidas e gestão de portfólio focado no setor imobiliário. É formado em Engenharia Mecânica e especialista em Mercados Financeiros.